버려진 우범지대에서 초호화 부촌으로, 하와이 카카아코의 반전을 이끈 3가지

하와이 호놀룰루의 카카아코(Kaka’ako). 지금은 초호화 콘도와 트렌디한 카페가 즐비한 하와이 최고의 부촌이다. 하지만 불과 10여 년 전만 해도 이곳은 낡은 자동차 정비소와 창고, 노숙인 텐트가 가득했던 대표적인 우범지대였다. 밤이면 현지인조차 발길을 피하던 낙후된 공장 지대가 어떻게 전 세계 부호들이 탐내는 부촌으로 탈바꿈했을까?

1. 와이키키와 도심을 잇는 ‘황금 입지’와 주정부의 결단

카카아코는 하와이 최대 상업 지구인 다운타운과 세계적인 관광지 와이키키 사이에 위치해 있다. 바다를 접한 평지임에도 오랫동안 자동차 정비소와 고물상으로 방치되어 있었다. 하와이 주정부는 이 노른자위 땅을 살리기 위해 지역개발공사(HCDA)를 설립하고 특별개발구역으로 지정했다. 복잡한 규제를 완화하고 주거와 상업이 공존하는 복합 도시 마스터플랜을 세우며 대대적인 재생의 기틀을 마련했다.

2. 낡은 창고를 바꾼 ‘벽화 거리’와 문화적 도시재생

철거 위주의 개발 대신 문화와 예술을 먼저 채웠다. 최대 토지 소유주인 카메하메하 재단은 낡은 창고를 개조해 쇼핑·문화 복합공간인 ‘솔트(SALT)’를 만들었다. 여기에 세계적인 스트리트 아트 축제 ‘파우와우(POW! WOW!)’를 유치했다. 칙칙했던 공장 외벽이 거대한 예술 벽화로 뒤덮이자 전 세계 젊은이와 관광객이 몰려들었다. 우범지대라는 어두운 이미지를 단숨에 힙한 문화 예술 거리로 바꾼 신의 한 수였다.

3. 대형 개발사 주도의 초호화 ‘워드 빌리지’ 완성

문화로 안전과 활기를 되찾자 글로벌 거대 자본이 유입됐다. 글로벌 개발사 하워드 휴즈가 약 60에이커 부지에 ‘워드 빌리지’ 프로젝트를 추진했다. 바다 전망을 품은 최고급 초고층 콘도들이 줄지어 들어섰고, 대형 홀푸드 마켓과 명품 레스토랑, 녹지 공원이 완벽하게 조성됐다. 전 세계 자산가와 은퇴 부호들의 투자 수요가 집중되면서 하와이에서 평당 가격이 가장 비싼 하이엔드 주거지로 완전히 자리 잡았다.

10여년전, 카카아코의 솔트가 처음 오픈했을때, 친구와 모닝커피를 마셨다. 그때까지만 해도 카카아코는 아직 위험해 보였다. 그러나 작년에 방문했던 카카아코는 바다가 있는 성수동이었다. 카카아코의 성공은 정부의 규제 혁신, 예술을 활용한 이미지 쇄신, 민간 자본의 럭셔리 인프라 개발이 빚어낸 도시재생의 교과서다. 방치된 우범지대를 가장 매력적인 자산으로 탈바꿈시킨 완벽한 공간 혁명이다.

한국은 전 인구의 절반이 국토의 10% 남짓한 수도권에 옹기종기 모여사는 기이한 구조를 갖고 있다. 그러다 보니 무질서한 난개발로 어쩌지 못하는 땅들이 많다. 카카아코의 성공모델에서 배울 것이 많아 보인다.